Kannattaako asunto ostaa vai vuokrata? Aika harva laskee, onko asunnon ostaminen kannattavaa taloudellisesti, vaikka se on elämämme suurimpia rahapäätöksiä. Alla oleva laskuri auttaa vertailemaan, miten asunnon ostaminen ja asunnon vuokraaminen vaikuttavat henkilön varallisuuskehitykseen.
Asunnon osto vai vuokraus -laskuri
Laskuri vertailee kahta vaihtoehtoa: ostaja ottaa lainan ja maksaa korkoa, lyhennyksiä sekä kuukausittaisia ylläpitokuluja, ja myy asunnon asumisajan lopussa. Vuokralainen ei ota lainaa, vaan sijoittaa oman pääoman osuuden, varainsiirtoveron sekä vuosittain vuokran ja ostajan kulujen erotuksen. Molemmat realisoivat omaisuutensa asumisajan lopussa, ja laskuri kertoo kummalla on silloin enemmän varallisuutta.
Ostaminen
Vuokraaminen
Herkkyysanalyysi
Miten nettohyöty muuttuu, jos asunnon arvonnousu tai osaketuotto poikkeaakin oletuksesta?
| Skenaario | Voittaja | Nettohyöty |
|---|
Asuntolaina vs. vuokraus -laskurin syötteet
- Velaton ostohinta: Asunnon hinta ilman lainaa (koko kauppasumma). Jos asunnossa on taloyhtiölainaa, se sisältyy tähän summaan.
- Oman pääoman osuus (% ostohinnasta): Mikä osuus asunnosta maksetaan omalla rahalla, eikä lainarahalla.
- Varainsiirtovero ostettaessa (%): Asunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron asuntokaupan yhteydessä. Se lasketaan velattoman ostohinnan mukaan. Laskuri olettaa, että varainsiirtovero maksetaan omista säästöistä eikä lainarahoituksesta, sillä pankit eivät tyypillisesti tarjoa lainaa varainsiirtoveroa varten. Vuokralainen sijoittaa myös varainsiirtoveron summan.
- Asuntolainan korko (% per vuosi): Lainasta maksettava korkoprosentti vuositasolla. Laskuri olettaa, että laina on annuiteettilaina, niin kuin yleisimmin Suomessa on.
- Laina-aika (vuosia): Minkä pituinen laina-aika on. Tyypillisesti laina-aika on 20-25 vuotta.
- Asumisaika asunnossa (vuosia): Miten pitkään aiot asua asunnossa. Asunto myydään tämän ajan jälkeen, ja tuloksia vertaillaan sijoittamiseen. Asumisajan pitää olla tässä laskurissa lyhyempi kuin laina-ajan.
- Kuukausittaiset ylläpitokulut (€ per kk): Asunnon ylläpitokustannukset kuukausitasolla, esimerkiksi vastike. Tähän ei pidä sisällyttää kuluja, jotka ovat sekä omistajalle että vuokralaiselle samat - esim. vesi- ja vakuutusmaksut.
- Ylläpitokustannusten nousu (% per vuosi): Ylläpitokustannusten vuosittainen kasvuprosentti. Tämä on luultavasti aika lähellä inflaatioprosenttia.
- Asunnon arvonnousu (% per vuosi): Asunnon arvon oletettu vuosittainen kasvu.
- Vuokra kuukaudessa (€): Vuokra, jonka vuokralainen maksaa kuukausittain.
- Vuokran nousu (% per vuosi): Vuokran oletettu vuosittainen kasvuprosentti. Tämä on luultavasti aika lähellä inflaatioprosenttia.
- Vaihtoehtoisen sijoituksen tuotto (%): Prosenttiosuus, jolla sijoitettu pääoma kasvaa vuosittain.
- Pääomatuloveron määrä myytäessä (%): Prosenttiosuus verosta, joka maksetaan, kun sijoitukset realisoidaan (malli ei huomioi hankintameno-olettamaa).
Tulokset:
Laskurin avulla saat selville, kumpi vaihtoehto (ostaminen tai vuokraaminen) on taloudellisesti kannattavampaa. Tulokset esitetään erillisessä tulososiossa, jossa näet:
- Omistusasujan varallisuus lopussa: Laskuri laskee, minkä arvoinen on omistusasujan varallisuus laina-ajan päättyessä ottaen huomioon mahdolliset kulut ja myyntihinnan.
- Vuokralaisen salkun bruttoarvo asunnossa asumisen jälkeen: Tämä on vuokralaisen salkun arvo ennen verojen maksamista.
- Vuokralaisen salkun nettoarvo asunnossa asumisen jälkeen: Tämä on vuokralaisen salkun arvo verojen maksamisen jälkeen.
- Vuokraamisen / ostamisen nettohyöty laina-ajan päättyessä: Tämä on asunnon omistajan varallisuuden ja vuokralaisen salkun nettoarvon erotus.
Kysymyksiä ja vastauksia
Miksi oletat että asunto myydään laina-ajan päättyessä? Miksi oletat että vaihtoehtoiset sijoitukset myydään?
Tarkoitus on tehdä tilanteesta vertailukelpoinen. Kun molemmat vaihtavat omistuksensa käteiseksi, voidaan verrata tilannetta alusta. Jos esimerkiksi vuokralaisella olisi laina-ajan lopussa enemmän rahaa, hänellä olisi mahdollisuus ostaa vastaava asunto käteisellä.
Entä vesi, kotivakuutus ja muut kulut?
Laskuri olettaa, että veteen, kotivakuutukseen ja vaikkapa nettikuluihin menee yhtä paljon rahaa niin vuokratessa kuin omistaessa asunto.
Miksei laskuri huomioi hankintameno-olettamaa?
Laskuri olettaa, että vuokralainen maksaa salkun voitosta veroa, eikä huomioi, että vuokralaisella olisi oikeus käyttää hankintameno-olettamaa laina-ajan lopussa. Tämä vaikuttaa vuokralaisen näkymiin negatiivisesti, sillä etenkin asunnon oma-rahoitusosuuden tuotoista maksettaisiin monessa tapauksessa vähemmän veroa, kuin tässä on esitetty. Korjataan tämä, jos tarpeeksi moni pyytää asiaa :)
Miten remontit huomioidaan?
Laskurissa ei tällä hetkellä ole erillistä remonttisyötettä. Voit laittaa remonttikulut ylläpitokustannuksiin tai jos remontti tapahtuu lähellä ostohetkeä, ostohintaan. Laita kommentteihin toive remonttikulujen huomioimisesta, niin voin päivittää laskuria jos kysyntää on.
Jos huomaat laskurin tuloksissa virheitä, tai jos haluaisit että laskurissa olisi jokin lisämuuttuja, laita alle kommenttia, niin voin päivittää laskuria paremmaksi.''
Mihin vuokralainen voisi sijoittaa rahat, jos ei asuntoon?
Itse sijoitan Nordnetissä pääasiassa indeksirahastoihin kuten iSharesin Core MSCI World indeksiin. Alla olevasta bannerista voit rekisteröityä. Linkki on affiliate-linkki.