Asunnon ostaminen on elämän suurimpia rahapäätöksiä, mutta valitettavan harva laskee, kannattaako ostos oikeasti. Alla oleva laskuri vertailee, miten asunnon ostaminen ja asunnon vuokraaminen vaikuttavat henkilön varallisuuskehitykseen.
Asunnon osto vs. vuokraus -laskuri
Laskuri vertailee kahta skenaariota:
- Asunnon ostaja ottaa lainan ja maksaa lainan korkoja sekä lyhennyksiä laina-ajan ajan. Hän maksaa myös kuukausittaiset ylläpitokulut (esim. vastikkeen). Laina-ajan aikana ostajan asunnon arvo kasvaa annetun arvonnousun mukaan, ja laina-ajan päättyessä ostaja myy asuntonsa verotta.
- Vuokralainen ei ota lainaa, vaan maksaa vuokraa asumisestaan. Lisäksi hän sijoittaa asunnon oman pääoman osuuden, ja vuokran ja asunnon omistajan kuukausikulujen välisen erotuksen.
Laina-ajan päättyessä vuokralainen realisoi sijoitussalkkunsa ja maksaa tästä pääomatuloverot, ja asunnon omistaja myy asuntonsa. Laskuri vertailee, kummalla on enemmän varallisuutta.
Asuntolaina vs. vuokraus -laskurin syötteet
- Velaton ostohinta: Asunnon hinta ilman lainaa (koko kauppasumma).
- Oman pääoman osuus (% ostohinnasta): Mikä osuus asunnosta maksetaan omalla rahalla, eikä lainarahalla.
- Varainsiirtovero ostettaessa (%): Asunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron asuntokaupan yhteydessä. Se lasketaan ostohinnan mukaan. Laskuri olettaa, että varainsiirtovero maksetaan omista säästöistä eikä lainarahoituksesta, sillä pankit eivät tyypillisesti tarjoa lainaa varainsiirtoveroa varten. Vero lisätään laskurissa omarahoitusosuuden päälle.
- Asuntolainan korko (% per vuosi): Lainasta maksettava korkoprosentti vuositasolla. Laskuri olettaa, että laina on annuiteettilaina, niin kuin yleisimmin Suomessa on.
- Laina-aika (vuosia): Minkä pituinen laina-aika on. Tyypillisesti laina-aika on 20-25 vuotta. Laskuri olettaa, että asunnossa asutaan koko laina-ajan, eli laina maksetaan kokonaan pois.
- Kuukausittaiset ylläpitokulut (€ per kk): Asunnon ylläpitokustannukset kuukausitasolla, esimerkiksi vastike.
- Ylläpitokustannusten nousu (% per vuosi): Ylläpitokustannusten vuosittainen kasvuprosentti.
- Asunnon arvonnousu (% per vuosi): Asunnon arvon oletettu vuosittainen kasvu.
- Vuokra kuukaudessa (€): Vuokra, jonka vuokralainen maksaa kuukausittain.
- Vuokran nousu (% per vuosi): Vuokran oletettu vuosittainen kasvuprosentti.
- Vaihtoehtoisen sijoituksen tuotto (%): Prosenttiosuus, jolla sijoitettu pääoma kasvaa vuosittain.
- Pääomaveron määrä myytäessä (%): Prosenttiosuus verosta, joka maksetaan, kun sijoitukset realisoidaan (malli ei huomioi hankintameno-olettamaa).
Tulokset
Laskurin avulla saat selville, kumpi vaihtoehto (ostaminen tai vuokraaminen) on taloudellisesti kannattavampaa. Tulokset esitetään erillisessä tulososiossa, jossa näet:
- Asunnon velaton myyntihinta laskettuna tulevaisuudessa. Minkä arvoinen asunto on laina-ajan lopussa annetulla kasvuprosentilla
- Vuokralaisen salkun arvo ennen ja jälkeen verojen, laina-ajan päättyessä. Mihin summaan vuokralaisen salkku on kasvanut kuukausittaisten säästöjen myötä.
- Vuokraamisen / Ostamisen nettohyöty laina-ajan päättyessä on asunnon tulevan arvon vuokralaisen salkun nettoarvon erotus.
Kysymyksiä ja vastauksia
Miksi oletat että asunto myydään laina-ajan päättyessä? Miksi oletat että vaihtoehtoiset sijoitukset myydään?
Tarkoitus on tehdä tilanteesta vertailukelpoinen. Kun molemmat vaihtavat omistuksensa käteiseksi, voidaan verrata tilannetta alusta. Jos esimerkiksi vuokralaisella olisi laina-ajan lopussa enemmän rahaa, hänellä olisi mahdollisuus ostaa vastaava asunto käteisellä.
Entä vesi, kotivakuutus ja muut kulut?
Laskuri olettaa, että veteen, kotivakuutukseen ja vaikkapa nettikuluihin menee yhtä paljon rahaa niin vuokratessa kuin omistaessa asunto.
Miksei laskuri huomioi hankintameno-olettamaa?
Laskuri olettaa, että vuokralainen maksaa salkun voitosta veroa, eikä huomioi, että vuokralaisella olisi oikeus käyttää hankintameno-olettamaa laina-ajan lopussa. Tämä vaikuttaa vuokralaisen näkymiin negatiivisesti, sillä etenkin asunnon oma-rahoitusosuuden tuotoista maksettaisiin monessa tapauksessa vähemmän veroa, kuin tässä on esitetty. Korjataan tämä, jos tarpeeksi moni pyytää asiaa 🙂
Miksi laskuri ei huomioi, että välityskulut on maksettava, ja että asuntoon voi tulla remontteja, ja että..
Jos huomaat laskurin tuloksissa virheitä, tai jos haluaisit että laskurissa olisi jokin lisämuuttuja, laita alle kommenttia, niin voimme päivittää laskuria paremmaksi.