Sijoitusasunnossa on riskejä, osakemarkkinoilla ei

Työkaverini kertoi pitävänsä asuntosijoittamisessa siitä, että se ovat paljon tasaisempi omaisuuslaji kuin vaikkapa osakkeet. En lähtenyt saarnaamaan hänelle aiheesta, mutta nyt aion. Saarnaus on suunnattu lähinnä itselleni, sillä noin vuosi sitten poikkesin taas sijoitusstrategiastani, tällä kertaa ryhtyäkseni asuntosijoittajaksi.

Nyt jo vuoden asuntosijoittamisen jälkeen olen lopen kyllästynyt sijoitusasuntoomme. Korot ja vastikkeet nyt pomppivat – se on ihan odotettavaa – mutta enemmän intoani on nakertanut, kun olen alkanut ajatella asuntoon liittyviä riskejä.

Yksittäisen asunnon omistaminen on ihan pähkähullu sijoitusinstrumentti verrattuna osakeindeksisijoittamiseen. Tässä hieman vertailua sijoitusasuntoni ja S&P500-sijoituksieni välillä.

1. Asuntosijoitukseen tarvitaan lainaa. Yhden kämpän hinta on helposti usean vuoden vuositulot, joten ostamista varten otetaan merkittävä pankkilaina.

S&P500-rahastoja voin ostaa velaksi, mutta voin myös ostaa niitä varojeni mukaan.

2. En voi myydä pientä osaa asunnostani, jos satun tarvitsemaan käteistä. Asunto joko omistetaan tai ei.

S&P500 voin ostaa ja myydä melkein minkä kokoisissa erissä vain.

3. Asunnon myynti ja ostaminen tulee kalliiksi. Jos haluan myydä asunnon, joudun maksamaan kaupankäyntikuluja monta tonnia varainsiirtoveroina ja muina kuluina. (Vaikka ostaja maksaa varainsiirtoveron taskustaan, myös myyjä köyhtyy veron vaikutuksesta.)

S&P500 ostaessasi välityspalkkio on muutamia euroja eikä varainsiirtoveroa ole.

4. Asunnollani ei ole aitoa markkinahintaa. Asunnot ovat aina jossain määrin uniikkeja, joten en voi tietää, onko osto- tai pyyntihintani liian suuri tai pieni.

S&P500 markkinahinta määräytyy joka sekunti, ja sadat ostajat ja myyjät pitävät huolen, että hinta ei pääse erkanemaan liian kauas osakkeen todellisesta arvosta. En voi siis olla ainakaan ainoa hölmö markkinalla, kun ostan sitä.

5. Sijoitusasunto on vuokralaisen hallussa. Vuokralaisella on hyvin rajalliset insentiivit pitää asuntoa kunnossa. Muutaman tonnin takuuvuokralla ei asunnon pintoja voi uusia, ja normaalia kulumistakin on hyvin monenlaista.

S&P500 takana olevat yhtiöt ovat tarkkaan valittujen, yleensä aika terävien toimitusjohtajien hallussa, joilla on usein omaakin varallisuutta kiinni yhtiössä, eli meidän intressimme ovat ainakin jossain määrin yhteneväiset.

6. Sijoitusasuntoni on maantieteellisesti määrätyssä paikassa. Jos viereen rakennetaan vaikkapa ulosteen fermentointilaitos, joka levittää odööriään koko kortteliin, asuntoni arvo laskee, enkä voi siirtää sitä minnekään. Kämppä on myös mikrosijaintinsa puolesta jumissa. Kun yläkerran hullu mummo päättää perustaa asuntoonsa vesipuiston, minunkin asuntoni homehtuu ja menettää arvoaan merkittävästi.

S&P500 kautta omistan yhtiöitä, joiden toiminta on levittäytynyt ympäri maailmaa. Yksittäistä yritystä koskeva katastrofi ei liikuta mittareita mihinkään suuntaan, ja kokonaisen toimialankin kriisi heilauttaa niitä vain joitain prosentteja.

7. Asuntosijoittaminen vaatii minulta aikaa ja lisää rahaa. Näin lapsiperheellisenä tämä ketuttaa ehkä eniten. Joudun vähintäänkin kirjoittamaan vuokrailmoituksen ja antamaan avaimet uudelle vuokralaiselle, kun vuokralainen vaihtuu. Saatan joutua myös vaihtamaan jääkaappia, tilaamaan remppamiehen katsomaan silikonisaumauksia tai mitä vain muuta ärsyttävää, johon minulla ei olisi aikaa tai kiinnostusta ja joka saattaa vaatia minulta rahankäyttöä.

S&P500 ottaa rahani vain kerran, eikä häiritse minua enää koskaan. Se on ainoa todellinen passiivinen tulonlähde.

Ylläolevat riskit ovat kaikki esimerkkejä epäsymmetrisistä riskeistä. Niitä vastaan ei voi oikein suojautua, koska hajauttaminen ei ole asuntosijoittamisessa mahdollista sijoituksen valtavan suuruuden takia.

Kun asuntosijoituksissa on paljon epäsymmetrisiä, arvaamattomia ja uniikkeja riskejä, indeksirahastoissa ei riskejä ole juurikaan. Niissä on vain paljon heiluntaa, eli volatiliteettiä. Indeksisäästäjän tie on mutkainen, mutta mutkista huolimatta se vie ennalta arvattavalla tavalla kohti päämäärää.

Indeksit heiluvat, mutta ne eivät mene nollaan ellei maailmanloppu koita. Osakeindeksien tuoman hajautuksen myötä yksittäinen hullu naapuri tai epäonnistunut vuokralaisvalinta ei voi saada merkittävää tuhoa aikaan.

Se mitä työkaverini pitää asunnon arvon tasaisuutena on todellisuudessa epälikvidiyttä. Mitä likvidimpi jokin sijoitusinstrumentti on, sitä helpompi se on muuttaa käteiseksi, ja toisin kuin työkaverini ajattelee, epälikvidisyys on sijoituksissa huono asia – ei hyve.

Työkaverini on kuin autoilija, joka laittaa mutkaisella tiellä silmät kiinni, ettei kaarteet pelottaisi niin paljoa. Kuin strutsi joka hautaa päänsä hiekkaan vaaran tullen. (En tiedä tekevätkö strutsit oikeasti tällaista, mutta piirretyissä kyllä tekevät.) Samalla tavalla työkaverini saa turvallisuudentuntua siitä, että asunnon hintavaihtelusta ei ole reaaliaikaista tietoa saatavilla, vaikka todellisuudessa hinta vaihtelisikin paljon. Jos minun pitäisi realisoida sijoitusasuntoni nyt 2023 syksyllä, sen arvo olisi jotain aivan muuta kuin mitä vaikkapa asuntojen hintaindeksin perusteella voisi päätellä, sillä asuntojen hintatiedot kertovat vain niistä harvoista kaupoista, joita markkinalla on toteutunut. Todellisuudessa ostajia on liikkeellä niin vähän, että asunnon hintaa pitäisi laskea tuntuvasti, jotta saisin heidät houkuteltua esiin kivenkoloistaan.

Miksi ihmeessä sijoitin asuntoon? Varmaankin nollakorkohuuma on taustalla, ja menin vanhaan retkuun, kun mediassa kerrottiin vivulla pelaavien voittokulusta. Onneksi sijoitus on vielä tällä hetkellä plussalla, mutta ihan noin periaattessa harmittaa oma typeryys.

Yritän vastedes parantaa tapani, ja toimia strategiani mukaisesti: Kaikki liikenevä raha osakkeisiin heti. Yksi syy tähän blogiin on, että voisin vahvistaa sitoutumistani tähän strategiaan.