Mitä opin asunnon osto vs. vuokrauslaskuristani

Asunnon osto vai vuokraus -laskurini laskee, miltä varallisuuskehityksesi näyttäisi, jos ostamisen sijaan asuisitkin vuokralla. Laskurit tarjoavat aina aika yksinkertaisen mallin maailmasta. Kaikki mallit ovat väärässä, mutta jotkut niistä ovat hyödyllisiä.

Tässä artikkelissa listaan muutaman opin, joita laskurista voi ammentaa.

Vuokralainen heittää vuokran roskiin, omistusasuja sijoitustuotot

Maalaisjärki ei aina toimi, kun sen altistaa excelille.

Maalaisjärkinen kommentti, jolle on helppo nyökytellä on, että vuokralla-asuja heittää vuokramaksun roskiin, kun taas omistusasujan asumismaksuista ainakin osa menee omaan pottiin. Laskuri kääntää tämän viisauden päälaelleen.

Asunnonostaja heittää ostohetkellä asunnon omarahoitusosuuden jos ei roskiin, niin ainakin syvälle arkistoon. Lisäksi ostajan kassavirta on usein negatiivisempi kuin vuokralaisen, ainakin omistustaipaleen alkupuolella. Lyhennys, korot ja vastike ovat yhteensä enemmän kuin vuokra.

Sekä omarahoitusosuudelle että tuolle kassavirtojen erotukselle olisi mahdollista saada tuottoa vaikkapa osakemarkkinoilla, ja omistusasuja heittää tämän tuoton roskiin. Sijoitustuoton tarkka arvo on luonnollisesti epävarma, ja kun menetettyä sijoitustuottoa ei näe pankin lainalaskuista tai mistään muualtakaan, ne helposti unohtuvat asunnon ostoa mietittäessä.

Mutta vaikka jonkin tarkkaa arvoa ei tiedä, se ei tarkoita, ettei sitä ole olemassa. Omistusasujan tuottotappio on todellinen. Laskuri auttaa arvioimaan, kumpi roskiin lentävä rahasumma on suurempi – vuokra vai menetetty tuotto.

Inflaatio on hellempi omistusasujalle

Inflaatiolla on mielenkiintoinen, epäsymmetrinen vaikutus omistusasujan ja vuokralaisen kuluihin ja sitä kautta varallisuuskehitykseen.

Sekä vuokra että ylläpitokulut nousevat inflaation mukana vuodesta toiseen, mutta jos asuntolainan korkotaso on kiinnitetty, annuiteettilainan kuukausimaksun reaalinen suuruus pienenee. Pikku hiljaa vuokralaisen kassavirtaetu pienenee, ja taloudellinen yhtälö alkaa suosia omistusasujaa.

Mitä korkeamman inflaation kanssa elämme, eli mitä nopeammin vuokra ja vastike nousee samalla kun asuntolainamaksu pysyy samana, sitä nopeammin kiinteäkorkoisella lainalla vivuttaneen omistusasujan kassavirtatilanne paranee suhteessa vuokralaiseen. Omistusasuja saa ikäänkuin kiinnittää yhden kulueränsä nykyiseen hintatasoon, kun samalla koko muun maailman kulut nousevat inflaation tahtia.

Toki inflaatiolla voi olla myös vaikutusta sijoitusten vuosituottoon, ja tämä voi pyöräyttää yhtälön päinvastaiseksi etenkin jos omarahoitusosuus on suuri. Laskurin lopputulema heilahtaa helposti suuntaan tai toiseen syötteitä muuttamalla.

Omistusasuminen ei ole itsestäänselvästi parempi

Laskurin ehkä tärkein oppi on, että vastoin yleistä kansanviisautta, omistusasuminen ei ole rahallisesti mitenkään itsestäänselvästi parempi ratkaisu kuin vuokraaminen.

Yhtälö on todella herkkä todella monen muuttujan suhteen. Prosenttiyksikön heitot sijoitustuottojen oletetussa tasossa, inflaatiossa tai asunnon arvonnousussa kääntävät tulokset ylösalaisin. Satasen korkeampi vuokrataso saakin omistusasumisen taloudellisesti kannattavammaksi.

Kun molempien asumismuotojen välinen tuottoero on näin herkkä ja epävarma, voi olla hyvä miettiä, kumpi toimintatapa on lähtökohtaisesti vähempiriskisempi.

Itse kallistun siihen suuntaan, että ainakin meidän spekseillä vuokra-asuminen olisi vähempiriskisempi vaihtoehto. Vuokraamisen maksimikulu on aika hyvin tiedossa, mutta omistusasujalla tuossa laskurissani ja etenkin sen ulkopuolella lymyää monia epäsymmetrisiä ja ennakoimattomia riskejä esimerkiksi asunnon kunnossapitokuluihin liittyen.

Assosiaatioharhan pauloissa

Edellinen artikkelini ja laskurin julkaisu kirvoitti monenlaista keskustelua somessa.

Keskutelun perusteella monilla tuntuu olevan vahva assosiaatioharha omistusasumiseen liittyen. Kun omaan kotiin liittyy monia positiivisia mielleyhtymiä, ajatellaan että kaiken siihen omaan kotiin liittyvän pitäisi olla positiivista. Jos esiin nousee joitain tekijöitä, joiden takia tuo asunto-ostos ei välttämättä ollutkaan se kannattavin valinta, se koetaan helposti hyökkäyksenä koko kotia kohtaan.

Voi kuitenkin olla ihan mahdollista, että joissain tapauksissa sen oman kodin ostaminen saattoi olla sinulle optimaalinen valinta, ja että samaan aikaan se valinta ei silti ollut taloudellisessa mielessä kannattava. Oma koti on iso rahapäätös, mutta se ei ole pelkästään rahapäätös. On ihan okei maksaa ekstraa siitä, että saa haluamansa elämäntyylin tai kotipesän.

(Noin muuten tämä assosiaatioharha ei ole nettikeskusteluissa vain asumiseen liittyvä ilmiö, vaan samanlaista kannatusjoukkomeininkiä näkyy vähän kaikkialla)

Jos tykkäsit tekstistä, tykkää myös some-postauksestani