Onko asunnon ostaminen hyvä idea?

Nykyisen kotimme ostaminen oli monella tapaa tähänastisen elämämme huonoin rahallinen päätös, ainakin tuloksilla mitattuna. Muutaman viikon päästä Venäjä hyökkäsi Ukrainaan täysimittaisesti, inflaatio lähti laukalle ja korot nousivat perässä. Yleinen turvattomuuden tunne levisi kaikkialle. Asuntomarkkinat pysähtyivät täysin, eikä niitä ole vieläkään saatu kunnolla liikkeelle.

Kirjoitin taannoin retrospektiivin, jossa kertasin itselleni tämän epäonnistuneen asuntokaupan oppeja:

• Tinkaaminen voi tulla pitkässä juoksussa kalliiksi menetettyjen kauppojen muodossa.
• Sijoita käteinen tuottavasti. Liika varovaisuuskin maksaa menetettyinä tuottoina ja osakkeet saa rahaksi nopeasti.
• Älä usko ennusteisiin, vaan varaudu epävarmuuteen. Huolehdi että olet turvassa huonoimmassakin mahdollisessa skenaariossa.
• Kerrytä taloudellista ylijäämää hyvinä aikoina, jottei huonoina aikoina käy kylmästi.
• Kyseenalaista itsestäänselvyydet. Ei kannata puskea härkäpäisesti, jos homma alkaa tuntua järjettömältä.

Etenkin viimeinen kohta on jäänyt kaivelemaan mieltäni: en edes harkinnut vuokraamista, vaan otin ostamisen itsestäänselvyytenä. Ei mitään laskuja tai exceleitä, vaan ihan vain lainaluukun kautta kassalle. Tehdään ne laskut nyt. 

Alla vähän näkökulmia, joita asunnon ostamisessa on hyvä huomioida. Jos olet äkkipikainen, katso tekemäni laskuri:
Kannattaako asunto ostaa vai vuokrata? Laskuri kertoo

Omistusasumisen taloudelliset perusteet

Miten ihmiset perustelevat omistusasumista?

Jos joku perustelee omistusasumista taloudellisilla argumenteilla, ajatus on usein että “jossainhan sitä pitää asua, niin yhtä hyvin sitä voi maksaa omaa asuntoa”. Ennemmin maksetaan omaa pois kuin annetaan rahaa vuokraisännälle. Tiiviimmin ilmaistuna ajatus on, että omistusasunto tuottaa säästetyn vuokran muodossa.

Toinen yleinen perustelu on, että asuntojen hinnat ovat yleensä nousseet. Suomalaisten varallisuus on kasvanut lähinnä asuntojen kautta, kun muutakaan varallisuutta ei ole. Anekdootit, joissa kaveri osti 4 vuotta sitten yksiön torkkelinmäeltä, ja myi sen nyt 50 tonnin voitolla, ovat yleisiä, ja myös vanhempisukupolvi on hyötynyt asuntojen hintakehityksestä.

Ja on ihan totta, että asuntojen hinnat ovat nousseet pitkään, ainakin nimellisesti, ja ainakin pääkaupunkiseudulla, ja ihan viimeisiä vuosia lukuunottamatta.

Asuntojen hinnat ovat siis noussseet vuosia, ja etenkin ysärillä asuntonsa ostaneet ovat tehneet hyviä tuottoja. Varmaan tällaisen ylisukupolvisen positiivisen kokemuksen takia asuntojen hinnannousulla spekuloivia ei pidetä vastuuttomina.

Mitä omistusasuntoa miettiessä unohtuu?

Omistusasunnon taloudellista järkevyyttä mietittäessä monilla tuntuu excelin käyttö unohtuvan. Uskotaan enemmän siihen, että asunnon osto on hyvä päätös, ja pulinat pois.

Omistusasuntoon liittyy monenlaisia riskejä, joista vuokralaisen ei tarvitse huolehtia.

• Lainarahalla toimiminen ja korkoriski. Pääkaupunkiseudulla joudut ottamaan monen vuoden vuositulon verran lainaa, jotta voisit ostaa asunnon. Tästä tulee ainakin kahdenlaisia riskejä: korkoriski, ja asunnon hintariski. Suomalaisten asunnonostoon liittyy sellainen huima poikkeus verrattuna muihin euroopan maihin, että perinteisesti vain harva on suojannut lainansa korkoa mitenkään. Kun velkaa on omaisuuteen nähden moninkertaisesti, korkopomppu saa helposti suojautumattoman talouden ahtaalle.

Lainarahalla toimiminen ja asunnon hintariski. Monesti asunnon arvoa pidetään lähes varmana, vaikka todellisuudessa hintojen kehitys voi olla hyvin paikallista ja riippuvaista markkinatilanteesta. Kun lainaa on moninkertaisesti omaan pääomaan nähden, asunnon hinnan vaihtelu tuntuu kipeästi kannikoissa, mikäli asunnon joutuu myymään. Mikäli asunnon arvo laskee, lainan arvo ei laske vaan se on maksettava aina täysimääräisesti takaisin. Esimerkiksi jos olisimme joutuneet myymään asuntomme vuosi sitten, olisimme menettäneet yli puolet käsirahastamme.

Allaolevasta graafista näkee, että asunnon reaalinen tuotto riippuu pitkälti siitä, milloin sen on ostanut. Laman pohjilla markkinoille astellut on kuningas, mutta 80-luvun lopun huipuissa ostettu asunto on reaalisesti isosti tappiolla. Meidän kaltaiset 2020-luvulla asunnon ostaneet taidamme olla tappiolla ihan nimellisestikin.

Asunnon ylläpitoon liittyvät riski. Vuokralaisena asunnon vuokra on maksimisumma, jonka maksat asunnosta. Omistusasunnossa lainanlyhennys ja vastike muodostavat minimisumman, jonka maksat. Jos taloyhtiöön tai asuntoon tulee jotain isompaa korjattavaa, vuokralaisena annat vuokraisännän hoitaa laskut, kun taas omistajana maksat ne itse.

Hajauttamisen puute. Hajauttaminen tarjoaa ilmaisen lounaan, ja kaiken varallisuuden sitominen asuntoon on aika äärimmäinen keskittämisen muoto.

Epälikvidiys. Asuntoon kerran sijoitetut rahat ovat siinä aika tiukasti kiinni, ainakin verrattuna siihen, että rahat olisivat esimerkiksi osakemarkkinoilla.

Riskien lisäksi mielestäni suurin sokea kohta omistusasunnon ostoa miettivillä on vaihtoehtoisten sijoitusten tuoton unohtaminen. Kun vain 35% suomalaisista sijoittaa osakkeisiin, on ihan ymmärrettävää, että ajatus siitä että asunnon käsirahalla on mahdollista tehdä rahaa tuntuu vieraalta. Ihmisiltä unohtuu, että sen sijaan että rahat menevät asunnon seiniin, ne voisi sijoittaa tuottavasti. Asuntoon laitettava oma pääoma ehtisi tyypillisellä parinkymmenen vuoden laina-ajalla kasvaa indeksirahastoissa moninkertaiseksi, jolloin vuokra-asujalla saattaisikin olla käsissään enemmän varallisuutta, kuin ostaessa.

Jos tätä asunnon omaa pääomaa vastaan ottaisi vielä sijoituslainaa, voisi omaisuus olla moninkertainen.

Riskien ja vaihtoehtoisten sijoituskohteiden ohella monella unohtuu, että asunnon vaihtoon liittyy aina suuret kaupankäyntikulut. Vuokraaminen tarjoaa joustavuutta: jos oma elämäntilanne tai työpaikka muuttuu, vuokralainen voi helpommin vaihtaa asuinpaikkaa. Omistusasunnon myynti on sekä kallista että aikaa vievää, eikä markkinoiden jäätyessä aina edes mahdollista ilman merkittävää tappiota. Välittäjä vie pari prosenttia, ja varainsiirtovero saman verran. Puolen miljoonan asunnossa, jossa me nyt asumme, tämä tarkoittaa parin kymmenen tuhannen euron varallisuuskuoppaa heti lähdössä.

Onko omistusasunto sitten huono idea?

Omistusasunto ei ole mikään idioottivarma toimintatapa, mutta ei se aina huonokaan ajatus ole.

Vaikkei korkoja enää saakaan vähentää, omistusasunnossa on monia veroetuja. Omistusasunnossa asumisesta (ns. asumistulo) ei peritä veroa. Oman kodin omistaja säästää verrattuna vuokralaisiin, joiden vuokran pitäisi kattaa myös omistajan pääomatuloverot.

Asumistulon verottomuuden lisäksi myös asunnon arvonnousu on verotonta. Pitkällä aikavälillä pelkkä inflaatiokin aiheuttaa ison arvonnousun niin asunnon kuin osakkeiden nimellisiin hintoihin, mutta vain osakkeissa tästä inflaatiosta maksetaan veroa. Jos vuokralainen sijoittaa ylijäämän, joka asunnon koroista ja vastikkeista säästyy vuokran jälkeen, vuokralaisen pääomatulot ovat veronalaisia.

Vaikkei omistusasunto olekaan välttämättä optimaalinen sijoittamisen keino, se voi silti olla monille paras keino kerryttää varallisuutta. Monilla raha polttelee taskussa niin pahasti, että se on tuhlattava jos sitä on. Toisilla taas pää ei kestä osakesijoitusten heiluntaa, vaan markkinoilta poistutaan juuri silloin, kun olisikin ollut fiksumpaa ostaa lisää. Tällaisilla ihmisillä varojen likvidiys voi olla lähinnä huono asia, ja pankin pakottama asuntosäästäminen kannattavaa. Huonokin strategia, jossa pysytään, voi olla parempi kuin optimaalinen strategia josta livetään heti ensimmäisen vastoinkäymisen tullen.

Taloudellisten aspektien sijaan omistusasunto on ainakin minulle enemmän elämäntyylikysymys. Niillä asuinalueilla, joille haluamme, ei ole tarjolla vuokra-asuntoja. Kun mukaan ottaa vielä rajauksena, että haluaisimme asua mieluiten erillistalossa, tarjonta katoaa lähes kokonaan. Jos kerrostalot karsii pois ja pysyttelee 2000-luvulla rakennetuissa kohteissa, koko Espoossa on tätä kirjoittaessani tarjolla vain 15 neliötä tai viisiötä vuokralla.

Myynnissä vastaavilla spekseillä on yli 300 asuntoa. Meidän kohdalla tarjonta luo myös kysynnän.

Elämäntyylin lisäksi haluamme seuraavalta asunnoltamme myös pysyvyyttä. En halua etsiä hädissäni asuntoa tilanteessa, jossa vuokraisäntä irtisanoisi vuokrasopimuksen. Riskeeraisin sen, että joutuisin isolla todennäköisyydellä raahaamaan lapseni vastentahtoisesti jollekin uudelle asuinalueelle, pois kaveripiiristään.

Tällaisia elämäntyyliasioita voi ja kannattaa arvioida taloudellisesti – on hyvä tietää mitä ne mieliteot maksavat – mutta päätöstä ei tehdä pelkästään taloudellisista lähtökohdista. Omistusasumisellakin on siis paikkansa.

Miltä luvut näyttävät meidän tapauksessamme?

Nykyisen asuntomme kohdalla, jälkikäteisviisaudella, vuokraaminen olisi ollut itsestäänselvä vaihtoehto. Asunnon hinnasta on kadonnut helposti se 10%, eli 50 000 euroa. Tällä summalla makselisi vuokria pitkän aikaa. Päälle vielä kymppitonni varainsiirtoveroihin, ja melkein sama summa välittäjänpalkkioihin, kun parin vuoden päästä muutamme seuraavaan kotiimme. Vastikkeetkin ovat pompanneet.

En tehnyt ostohetkellä minkäänlaista vertailua vuokraamisen ja ostamisen välillä. Nyt rakensin laskurin tätä vertailua helpottamaan.

Katso myös tekemäni laskuri: Kannattaako asunto ostaa vai vuokrata? 

Laskuri on vielä työnalla, mutta halusin julkaista sen jo nyt, jotta saisin myös lauman viisautta puristettua tähän. Jätä kommentteja, jos laskuriin olisi sinusta syytä ottaa mukaan uusia muuttujia tai jos löydät siitä virheitä.