Asuntosijoittamisen lumipalloefekti – muistiinpanot

Huom.: osa linkeistä on ns. affiliate-linkkejä. Jos ostat kirjan niiden kautta tuet blogia, sillä saan pienen osuuden kaupan tuotoista. Merkitsen tällaiset linkit *-merkillä.

t. Ove

Tykkään systeemeistä.

Esimerkiksi salitreeneissä Stronglifts antaa aihion, jolla pääsee aloittelijasta arnoldiksi aika varmasti, jos vain sitä jaksaa toistaa maltilla; Ruokailussa lautasmalli tai vaikka vähähiilarinen ruokavalio antaa hyvän pohjan perushyvälle tekemiselle; Shakissa tykkään king’s indian defencestä ja lontoolaisesta pelistä, kun kaikille nappuloille on paikkansa, ja homma toimii aika monissa eri tilanteissa.

Kaikille näille systeeemeille on yhteistä, että ne ovat aika simppeleitä seurata ihan aloittelijallekin, ja vaikkeivät ne ole välttämättä optimaalisimpia etenemistapoja joka tilanteeseen, ne vievät kohtuullisella varmuudella määränpäähän.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja* (Harri Huru, Marko Kaarto) esittelee hyvin mietityn systeemin, joka auttaa Osta ja pidä -asuntosijoittajaa vaurastumaan. Kirja tarjoama malli on nimeltään OVRJT: Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita ja Toista.

Halusin kirjoittaa kirjasta muistiinpanot talteen itselleni, ja ajattelin saman tien julkaista ne täällä blogissakin. Teksti ei ole varsinaisesti kirjan tiivistelmä, vaan tässä on sekaisin sekä kirjan teesejä että omia tulkintojani kirjan sanomisista.

Osta

Asuntosijoittamisen isoin etu osakesijoittamiseen verrattuna on, että markkina on tehoton. Se voi koitua aloittelijan turmioksi, mutta sitä voi myös hyödyntää. Kirjan toimintamallin lähtökohtana on hyödyntää tätä tehottomuutta, ja ostaa asuntoja alle markkinahinnan. Tämä lienee myös asuntosijottamisen suurimpia etuja REIT-sijoittamiseen verrattuna.

Mitä se alle markkinahinnan ostaminen sitten tarkoittaa käytännössä? Etsitään kohteita joissa on myyjä, jolla on jokin polttava halu päästä kohteesta eroon, tai kohteita, jotka eivät kiinnosta muita.

Ostoprosessi toimii käytännössä jotenkin näin:

• muodostetaan kriteerit, joilla asuntoja etsitään
• katsotaan 100 paperilla kriteerit täyttävää kohdetta läpi,
• tehdään 10 niin alhaista tarjousta, että niiden lähettäminen hävettää, ja
• lopuksi saadaan yksi kohde käsiin

Alle markkinahintaisen asunnon ostamisen juju on siinä, että noin vuoden päästä kaupoista tämän neuvottelemalla tienatun arvonnousun voi tienata takaisin nostamalla uuden lainan asunnon täyttä arvoa vasten (alla kohta jälleenrahoitus)

Markkinahinta on aika häilyvä käsite, kun asunnot ovat aina omalla tavallaan uniikkeja. Jotta markkinahinnasta saisi näppituntuman, uskoisin että kriteerien muodostuksessa olisi tärkeää valita kohdetyyppi ja alue ainakin alussa niin suppeasti, että kohteiden kattava läpikahlaus ja markkinahinnan tuntuman muodostaminen olisi mahdollista

Koronan jälkeisenä aikana sijoitusasuntoja Helsingistä katselleelle alle markkinahinnan ostaminen kuulostaa aika utopistiselta, sillä kun ilmaisen rahan kiimassa sijoitusasuntoja ostivat kaikki sisäköstä sikopaimeneen, yksiöt myytiin päivässä yli pyyntihinnan. Nyt kun korot ja sitä myöten markkina on vähän normalisoitunut, pyyntihinnasta tinkaaminen tuntuu uskottavammalta.

Ostamisen kriteereistä korostettiin kassavirran merkitystä. Asunnon vuokratulojen pitää kattaa vastikkeet, verot, korot ja lyhennykset, ja myös tyhjät kuukaudet, vuokraamisen kulut ja vuosikorjaukset. Muuten salkun koko rajautuu siihen, mitä pystyt palkkatuloistasi tukemaan.

Kassavirta riippuu kohteen rahoituksesta: mitä enemmän lainaa ja mitä lyhyempi laina-aika, sitä huonompi kassavirta. Kun mallissa vakuutena pyritään käyttämään edellisiä sijoitusasuntoja, on uuteen asuntoon käytettävä lainaosuus vähän häilyvä käsite: periaatteessa voisi ajatella, että se on 100%, kun omaa rahaa ei käytetä, mutta toisaalta vakuutta kyllä annetaan. Rahapodissa kirjan kirjoittaja Harri Huru sanoi muistaakseni, että hän laskee kassavirran olettaen, että vipu olisi 70%, laina-aika 20 vuotta ja korko 3.5%, ja että asunto olisi vuokrattuna 11.5 kuukautta vuodesta. Vakioimalla lainamuuttujat voi kassavirtoja vertailla paremmin. En tiedä onko hän muuttanut parametreja nyt, kun korko on tuota 3.5%:ia korkeampi.

Vuokraa

Ostamisen jälkeen kohde pitää saada vuokralle ennen kuin sitä voi remontoida, sillä remonttikustannuksia voi vähentää verotuksessa vasta, kun kohde on vuokraustoiminnan käytössä. (Vuokraamisen kuluja voi vähentää jo aiemmin, kun vuokraustoiminta on aloitettu, eli esimerkiksi asuntoilmoitus on laitettu oikotielle.)

Vuokraamisessa pääpoimintojani olivat:

• Vuokralaisvalinta on kriittinen vaihe. Käytä valinnassa kaikkia tietolähteitä, joita voit käyttää, selvittääksesi vuokralaisen taustat.
• Remoinnista saa verohyötyjä vasta, kun vuokralainen on muuttanut asuntoon sisään, joten ostetun asunnon on hyvä olla riittävän hyvässä kunnossa, jotta siihen joku suostuu muuttamaan edes lyhytaikaisesti.
• Vuokralainen on asiakas, ei alamainen. Häntä kohtaan pitää olla selkeä ja reilu. Vuokralaisen kanssa ei kannata kaveerata, sillä saatat joutua käymään heidän kanssaan myös vaikeita keskusteluja. Tämä on sellainen, minkä kanssa itselläni on opettelemista, sillä huomasin ensimmäistä vuokrasopparia tehdessäni, että olin liian lepsu vuokralaista kohtaan.
• Kannattaa dokumentoida mitä tekee: esim. miten hoitaa siivouksen, miten hoitaa ilmoituksen ja hinnoittelun yms., jotta prosessin voi myöhemmin skaalata tai ulkoistaa, kun asuntosalkku on suurempi.

Mielenkiintoinen ajatus oli, että kun asunto on peruskuntoinen ja tavoite on remontoida se, pitkäaikainen ensimmäinen vuokralainen ei ole välttämättä tavoiteltava asia. Haluat siirtyä nopeasti vuokrausvaiheesta remontointivaiheeseen.

Remontoi

Lumipallomallissa asuntosijoittaja haluaa ostaa perus- tai pommikuntoisen asunnon ja remontoida sen.

Remontointi tehdään monesta syystä:

• Se on alle markkinahinnan ostamisen ohella ainoa keino nostaa asunnon arvoa omatoimisesti
• Se on verotehokasta, sillä oikein tehdyn remontin kulut voi vähentää verotuksessa.
• Remontin jälkeen asunnon vuokraa voi usein korottaa
• Remontoituun asuntoon on helpompi houkutella vuokralaisia.

Asuntosijoittajan tuottojen kannalta on kriittistä minimoida sijoituksista maksettavat verot, ja remonttiin käytettävät eurot ovat tätä varten. Kun vuokrauskäytössä oleva asunto remontoidaan, remontin kustannukset voi vähentää pääomatuloista, jolloin verottaja ikään kuin maksaa 30% remontin hinnasta.

Remontteja on veromielessä kahdenlaisia:

• Perusparannus, joissa asunnon tasoa nostetaan esimerkiksi asentamalla uusi lasitus parvekkeelle
• Vuosikorjaus, jossa asunnon nykyisiä ominaisuuksia korjataan tai modernisoidaan esimerkiksi uusimalla keittiön kalusteet tai vaihtamalla muovimatto laminaattiin.

Vuosikorjaukset ovat sijoittajalle siitä mukavampia, että kulut voi vähentää heti ensimmäisenä vuonna. Perusparannukset taas pitää poistaa tasapoistoin 10 vuoden aikana, jolloin vähennykset tulevat vasta myöhemmin tulevaisuudessa. Mitä aiemmin vähennyksen saa käyttöönsä, sitä enemmän ne saavat kasvaa korkoa korolle.

Remonttivaiheessa sijoittajan taito tulee esiin: ideaalitilanteessa remontti olisi sellainen, että se nostaisi asunnon arvoa enemmän kuin mitä siihen käytetään rahaa. Remontin kustannuksien ja sen tuomien tuottojen arviointi on ainakin kaltaiselleni aloittelijalle hankalaa, kun näppituntumaa ei ole.

Jälleenrahoita

Jälleenrahoittaminen on mallin kulmakiviä. Kun kohde ostetaan alle markkinahinnan ja remontoidaan niin, että sen arvo nousee enemmän kuin remonttiin on käytetty rahaa, sijoittaja saa irrotettua sijoittamansa oman pääoman kohteesta jo vuodessa tai parissa.

Jälleenrahoitus maksaa lainan järjestelypalkkion verran, mutta sen vapauttama pääoma tuottaa tämän kustannuksen takaisin nopeasti, kun pääset sijoittamaan rahan uudelleen.

Kirjan ehkä isoin oivallus minulle oli asunnon jälleenrahoituksen roolin ymmärtäminen: se on keino irrottaa asunnon seiniin pakkautunut arvo itselleen, ja tämä on verovapaata!

Kun edellinen asunto on saatu jälleenrahoitettua, ja sijoitettu oma pääoma irroitettua kohteesta, on aika toistaa kuvio seuraavalla kohteella. Ideaalitilanteessa samalla OPO:lla voi ostaa seuraavan kämpän, jolloin lumipallo lähtee pyörimään.

Muita kirjan ajatuksia

Hihkuin kirjaa lukiessa innosta monessa kohtaa, sillä sain siitä uusia oivalluksia melkein joka kappaleessa. Ylläolevien lisäksi tässä on muutamia hajanaisia ajatuksia, jotka halusin pistää muistiin.

Uudiskohteet asuntosijoittamisessa. Uudiskohteissa, joissa on taloyhtiölainaa, myös lainanlyhennyksen voi vähentää veroissa. Tämä on merkittävä etu. Niin merkittävä, että uudisasuntoihin tyrkytettävä lyhennnysvapaa ei ole lumipalloefektiä tavoittelevan sijoittajan mieleen. Uudiskohteiden huono puoli on, että remontointisteppi jää niissä tekemättä. Pinnat ovat jo modernit. Remontoinnin tuoma arvonnousu ja verohyöty jää käyttämättä, mikä hidastaa arvonnousua.

Hyväkuntoinen asunto onkin ehkä hyvä vuokrakohde. Olen aiemmin ajatellut, että olisi ehkä parempi, jo asunto olisi peruskuntoinen, jottei vuokralainen pääse turmelemaan asunnon pintoja ja aiheuttamaan siihen arvonalentumaa. Tämä kirja haastoi ajatuksiani: remontoimalla saa verohyötyjä, remontoidusta asunnosta saa parempaa vuokraa, ja asuntoon saa parempia ja ehkä pitkäaikaisempiakin vuokralaisia. Ehkä vuokraustoiminnassa pätee rikkinäisten ikkunoiden teoria, eli että hyväkuntoinen asunto myös pysyy paremmassa kunnossa.

Kassavirran merkitys lumipallon kasvattamisessa. Tällä hetkellä sijoitusasuntoni on toiminut lähinnä maltillisena sijoitusinstrumenttina osakesalkun sivussa. Se pyörii nollakassavirralla ja tuottaa maltillista pääomatuloa siinä sivussa. Kymmenen vuoden päästä se on velaton, ja tuottaa hieman suurempaa kassavirtaa ja vielä maltillisempaa tuottoa pääomalle. Kun tavoitteeni asuntosijoittamisella on saada siitä pieni lisätulovirta eläketuloihini, ja hajautus osakesalkulleni, voisi tässä kohtaa matkaa olla vielä järkevää lisätä pääomantuottoa ostamalla pari sijoitusasuntoa tähän kylkeen lumipalloefektit mielessä.

Hätärahasto ja jälleenrahoitus osakesijoituksissa. Suurin osa varoistani on kiinni osakkeissa, ja olen yrittänyt pitää aika maltillista puskuria tililläni. Ajatuksenani on ollut, että mikäli minua kohtaa suuri rahantarve, osakesalkkuni toimii puskurina kun voin realisoida omistuksiani. Realisoinnin ongelma on, että joutuisin maksamaan myynneistä luovutusvoittoveroja. Rahapulassa minun kannattaisikin harkita lainan nostamista tätä salkkua vakuutena käyttäen. Välttäisin luovutusvoittoverot, ja saisin lisäksi vähentää velan korot tulevista veroista.

Riskit

Kirjassa käytiin läpi malliin liittyviä riskejä: Pieleen mennyt markkinahinta-arvio, vuokra-arvio, remontin kustannus ja vaikutusarvio jne.

Kaikki nämä riskit ovat olemassa normaalissa toiminnassa, mutta tällaisena riskikammoisena isäihmisenä yritän sijoituksia tehdessäni miettiä, mikä olisi pahinta mitä voisi tapahtua.

Lainamääriin liittyviä riskejä ei hirveästi minusta käsitelty, vaikka koko lumipallomalli ja asuntosijoittaminen yleensäkin perustuu vivuttamiseen, vaikka kirja kyllä suositteli maksimissaan 70% lainamäärää, ja mainitsi myös korkoriskiltä suojautumisen kiinteällä korolla.

Korkoriskin ja vakuusarvoon liittyvän riskin pystyy kontrolloimaan ja virhearvioiden kanssa elämään, mutta näkisin, että ainakin salkunrakennuksen alussa hajautuksen puute tuo kuvioon merkittävän häntäriskin. En ole asuntosijoittamisen asiantuntija, mutta ajattelisin että lumipallosalkun rakentajan olisi hyvä pohtia, miten käy jos vaikkapa yksi salkun kohteista pyyhkiytyy kartalta täysin. Pystytkö pahimmassa tilanteessa kattamaan lainamaksut palkkatuloistasi, vaikkei vuokratuloja enää tulisikaan?

Lainarahalla pelattaessa on jälkikäteen katsoen joko suuri nero tai täysi kaistapää.

Yleisesti kirjasta

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja jäi auki pöydälle, ja vaimoni päätyi myös lukemaan sitä. Jo muutaman sivun lukemisen jälkeen hän ilmoitti että hänkin haluaa lukea tämän ja että meidän olisi syytä hankkia tämä kirjastolainan sijaan kirjahyllyyn. Kirja on sisältönsä lisäksi myös teknisesti hyvin tehty:

• Se esittelee selkeän, selvästi syvällisesti pohditun toimintamallin
• Kirja on kirjoitettu erinomaisella, selkeällä kielellä
• Rakenne on selkeä ja pedagogisesti taitava, kun pääpointit kerrataan säännöllisesti.

Ainoa moite on, ettei kirjaa saa Kindlelle. Tämä olisi juuri sellainen, josta haluaisin alleviivailla juttuja ja hakea tietoa avainsanoilla. Jälkiedit: Näköjään kirjan saa ePub-muodossa, ja kindle tukee tätä.

Kaiken kaikkiaan tämä on kenties paras sijoituskirja joka on tullut vastaan. Hyvä kirja antaa ajatuksia, ja ne olisi hyvä laittaa myös käytäntöön.

Mitä aion tehdä kirjan ajatusten pohjalta

Poimin kirjan luettavaksi, sillä olen tässä alkuvuodesta pohtinut, josko sitä laittaisi sijoitusasuntomme vapaat vakuudet töihin. Ajatukseni on jotakuinkin sellainen, että pienellä asuntosalkulla saisi hyvän toisen tukijalan nykyisen osakesalkkuni rinnalle, kun asuntosalkkua voisi kasvattaa lähinnä edellisen asunnon vakuuksia käyttäen samalla, kun jatkan palkkatuloista saamani käteisen syöttämistä osakkeisiin.

Kirjassa esitelty malli näyttää erittäin selkeältä, mutta käytännöntoteutus on tietysti aina vaikeampaa. Isoimmat haasteet liittyvät aikaan, jota vauvaperheessä ei ole.

Lainan ottamista en näe meille nyt niin riskikkäänä, sillä perheemme talous on ihan kivasti ylijäämäinen, ja pystyisimme maksamaan pois sijoitusyksiön lainoja ja vastikkeita, vaikkei vuokratuloja tulisikaan. Osakesalkku toimii rinnalla hyvänä lisätukena: jos kaikki menisi pieleen, voisi salkkua likvidoimalla maksaa pois vaikka koko lainan.

Ajanpuute kipuilee ainakin seuraavasti:

• Miten löytää kohteita. Minusta ei ole tarjoamaan kohteista niitä näkemättä, enkä varsinkaan näin pienen salkun kanssa jossa yksittäinenkin hutiostos syö kaiken tuoton. Asuntonäytöillä juokseminen, isännöitsijän tavoittaminen, tietojen onkiminen ja muu säätö vaatii aikaa. Jotta voisi voittaa yhden hyvän kohteen alle markkinahinnan, pitäisi tehdä kymmestä hyvästä kohteesta alihintainen tarjous. Löytääkseen 10 hyvää kohdetta, pitäisi nähdä 100 asuntoa. Nähdäkseen 100 asuntoa, pitäisi tehdä aika paljon jalkatyötä.
• Remontointi vaatii yhteistyökumppanien löytämisen. En juuri osaa remontoida itse, ja vaikka osaisinkin, ei vauvaperheessä ole aikaa sellaiseen. Ainakin mielikuvissani suuri osa raksa-alan firmoista on huijareita. Peruskuntoisten asuntojen ostaminen kuulostaa hyvältä, mutta ainakin ensimmäisten kohteiden osalta remppaaminen vaatisi paljon aikaa ja aivokapasiteettia, sillä joudumme rakentamaan yhteistyökumppaniverkoston nollasta.

Luulen että tässä markkinatilanteessa meidän kohdallamme järkevä kompromissi voisi olla uudiskohteista tai semi-uusista asunnoista tarjoaminen. Kohde olisi todennäköisimmin hyvässä kunnossa, jolloin due diligence -prosessi voisi olla kevyempi ja hukkanäytön riski olisi maltillisempi. Uudiskohteessa remontoinnin hyötyjä ei saa, mutta kun remonttiin ei muutenkaan riittäisi hirveästi resursseja, ehkä näiden hyötyjen skippaaminen olisi perusteltavissa. Yhtiölainan lyhennysten verohyödyt yhdistettynä ainakin twitterissä kerrottuihin 15-25% alennuksiin pyyntihinnasta saattaisi tarjota mahdollisuuksia.

Mielenkiinnolla kuulen muita ideoita, minkälaisia kompromisseja tällainen kroonisesta aikapuutteesta kärsivä isäihminen voisi harkita, jotta saisi lumipallon vierimään.

Jos Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja* kiinnostaa, ja ostat sen tämän linkin kautta, tuet blogia ja saan pienen osuuden kaupan tuotosta. Voit tietenkin ostaa kirjan myös muuta kautta.

Viime vuonna, kun vuokralaisen vaihtuminen aiheutti ylimääräistä vaivaa muutenkin hektiseen hetkeen, kirjoitin negatiivisemman näkemyksen asuntosijoittamisesta: Sijoitusasunnossa on riskejä, osakemarkkinoilla ei